Как составить договор найма квартиры? Рекомендации арендодателю

Как составить договор найма квартиры между физическими лицами? Ведь собственники жилья хотят, чтобы квартиру снимали именно те, с кем они составляют договор и кому передают ключи, чтобы имущество квартиры было в порядке, а оплата была регулярной, а в случае смены экономической ситуации можно было правомочно поднять плату.

Берем за основу правильный вариант договора: граждане заключают «Договор найма жилого помещения», согласно гл. 35 ГК, и регистрацией договора в Росреестре. Желающие уйти от налогов хозяева квартир предпочитают заключить «Договор безвозмездного пользования (договор ссуды), согласно гл. 36 ГК, как будто наниматель жилья проживает в квартире бесплатно.

Вопрос, касающийся в дальнейшем юридической силы договора найма жилья: сколько собственников? Если есть несколько собственников, договор заключается со всеми, либо с их письменного разрешения. Для арендатора проверка собственности проста — выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра.

Что нужно прописать в договоре найма жилого помещения

1. Название документа – Договор найма жилого помещения, дата составления, место составления.

2. Паспортные данные сторон: указание наймодателя и нанимателя (в том числе указываются лица, какие будут проживать вместе с ним).

3. Сведения об имуществе (адрес, площадь, кадастровый номер).

4. Срок, на который заключается договор, возможность продления. Период действия не может превышать пять лет (ст.683 ГК).

5. Пункт про оплату, включающий несколько подпунктов:

    плата за аренду, порядок и сроки внесения, неустойка за задержку оплаты (совет: наличный расчет подразумевает расписки в получении средств);
    возможность/периодичность пересмотра размера оплаты (кстати, в дальнейшем повышение оплаты также подписывается обеими сторонами как согласие жильца с новыми условиями).
    входят ли в плату за жилье коммунальные услуги, содержание имущества, телефон, интернет.

6. Порядок внесения/возврата залога (залог обязателен в интересах хозяина для дальнейшего возмещения ущерба или исключения риска неуплаты). Желательны расписки с обеих сторон при получении или возврате залога.

7. Обязанность производить текущий/капитальный ремонт. Согласно ст. 681 ГК, что касается найма жилого помещения: текущим ремонтом занимается наниматель, а капитальным ремонтом занимается наймодатель. Если заключен договор ссуды (ст. 695 ГК), все эти расходы несет ссудополучатель (жилец).

8. Условия расторжения договора. Например, использование жилья не по назначению, или если поступают жалобы от соседей на шум или беспорядки (возможно прописать количество жалоб, которые будут считаться обоснованием для расторжения договора), или если жильцы испортили имущество, находящееся в квартире.

9. Необходимо прописать, как часто хозяин может проверять состояние жилья: посещать свою квартиру для проверки сохранности имущества будет необходимо для собственного спокойствия.

10. Акт приема-передачи жилья, содержащий показания счетчиков на момент передачи и опись мебели и техники (рекомендуется прикрепить фотографии для доказательной визуализации состояния имущества).

Скачать образец: Договор найма квартиры

Каждая из сторон должна расписаться на договоре в присутствии другой стороны, договор и акт заключается в двух экземплярах – для хозяина квартиры и квартиросъемщика.

Договор обязательно регистрировать в Росреестре при сроке действия больше года: регистрация должна быть проведена в течение месяца с момента подписания соглашения об аренде (п.2 ФЗ № 217), существует штраф за несвоевременную подачу. Регистрация договора аренды длится пять дней. Документы можно подать в Росреестр или МФЦ. От наймодателя: пакет документов, договор, пошлина. Информация о сдаче жилья в аренду и получении прибыли наймодателем автоматически попадет в налоговые органы.

Как платить налоги при сдаче квартиры в аренду

Для добросовестных налогоплательщиков есть два варианта оплаты налогов:

1. В качестве физлица – 13% от дохода. Владелец жилья не позднее 30 апреля следующего года подает декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства по почте или в электронном виде, декларацию заполняет от руки или на сайте ФНС.

2. В качестве ИП — 6%.

3. В качестве налога для самозанятых — ВСЕГО 4%! (напоминаем, что этот налог применим только в Москве и Подмосковье, Татарстане, Калужской области)

Автор: Дронов Андрей Михайлович, Генеральный Директор юридической компании «Вектор права» www.vekprava.ru

Источник: promdevelop.ru